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惠民生扩内需,老旧小区改造势在必行大有可为
2020-05-21 00:00:00      中国经济导报

北京市海淀区某小区内,老楼加装电梯正在加紧施工。中国经济导报记者  苗露/摄

北京市海淀区某小区内,老楼加装电梯正在加紧施工。中国经济导报记者 苗露/摄

 


中国经济导报见习记者 | 陈鹰

    今年,北京市各区要全面开展老旧小区摸底调查,进一步梳理辖区内2000年之前建成的老旧小区现状,初步建立老旧小区综合整治数据库。
    上周,北京市住房城乡建设委等7部门共同印发《2020年老旧小区综合整治工作方案》(以下简称《工作方案》),明确年内开工老旧小区综合整治项目80个,完成老旧小区综合整治项目50个,实现固定资产投资12.8亿元。北京市住房城乡建设委相关负责人表示,将研究探索社会资本参与老旧小区综合整治的定位、参与方式和投资回报方式。
    近年来,我国稳步推进老旧小区改造进程,已惠及数万群众。数据显示,2019年我国共改造老旧小区1.9万个,涉及352万户。作为首都,北京在老旧小区改造方面一直备受关注。随着疫情防控进入常态化,北京市率先发布《工作方案》,积极回应民生关切,探索老旧小区改造的新路径。

提升公共服务水平的供给侧改革

    今年4月召开的国务院常务会议提出,加大城镇老旧小区改造力度,各地计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户。以此测算,2020年我国老旧小区改造将较2019年翻番。住房和城乡建设部副部长黄艳表示,老旧小区改造不仅要完善小区配套和市政基础设施、环境,还要提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平,既是补城市民生短板工程,又是一项供给侧改革。
“随着棚户区改造基本完成,老旧小区日益成为中国城镇住房存量中最薄弱的一环。”恒大研究院院长助理熊柴告诉中国经济导报记者,根据全国人口普查等资料的住房数据估算,约97%的城镇住房为1978年以来建造,其中只有60%左右为2000年以后建造的。2000年以前建造的城镇住房普遍存在基础设施老化、配套弱等问题,限制了居民生活质量的提升。
    去年7月住房和城乡建设部公布的数据显示,我国待改造城镇老旧小区达17万个。初步估算,我国老旧小区改造投资总额可达4万亿元。
    对此,熊柴认为,疫情对中国乃至全球经济造成了严重冲击。我国在抗击疫情和恢复生产方面胜利来之不易,代价也比较沉重。2020年一季度我国GDP实际同比下降6.8%,为1992年实施季度GDP核算以来首次负增长。我国面临的当务之急是扩大内需,推进老旧小区改造,对稳投资稳增长都具有积极作用。

棘手问题正在一一化解

    受新冠肺炎疫情影响,北京的老旧小区综合整治项目开年即遇到较大困难。北京市各级各部门想方设法推进项目开复工,截至4月底,整治类项目全面实施,改造类项目进场施工98个,完成44个,涉及住宅楼395栋,居民3.8万户。
    不止是受到疫情冲击,综观各地的老旧小区改造,还存在诸多难题需要破解。山东济南一位老旧小区改造项目施工方负责人告诉中国经济导报记者,由于改造涉及墙面、管线、道路等,不仅技术层面上需要慎之又慎,在施工中也是众口难调,“既定的方案在入户后也会有居民提出意见,不仅耽误进度,对工程整体也有影响。”
    加装电梯更是老旧小区改造的难中之难。就在北京市《工作方案》出台的前一天,80%住户为老年人的丰台区五里店南里小区群众收到了城市管理监督部门的回复:按照北京市政策规定,加装电梯除政府分摊部分外,其余部分由楼门住户平摊,且必须楼门住户全部同意,目前小区情况满足不了这些条件。中国经济导报记者还了解到,西城区盆儿胡同62号院自2019年实施改造后,惠及464户居民。作为北京市老旧小区改造的典型代表,62号院居民呼吁的加装电梯却尚未付诸实施。
    “出力不讨好”影响了企业的参与热情,“众口难调”往往导致改造工程一波三折,这些棘手问题该如何解决?民生无小事,目前各地普遍采取的办法是,通过加大财政补贴力度和吸纳社会资本参与,解决老旧小区改造中遇到的问题。以北京市加装电梯为例,近年来,北京积极吸引社会资本,采取代建租赁、产权单位出资、业主自筹自建3种方式为老旧楼房加装电梯,目前总投资接近10亿元。北京市住建委副主任李荣庆表示,2019年北京市老楼加装电梯新开工693部,完成555部,超额完成全年开工400部、完成200部的年度任务。目前,上海、济南等城市都已着手推行代建租赁这一模式。

探索各方力量参与的共担机制

    值得关注的是,北京市的《工作方案》提出,要积极探索老旧小区综合整治后的长效管理机制,不断提升业委会和物业管理委员会的组建率、物业管理的覆盖率、党组织工作的覆盖率;试点探索社会力量参与后期管理。
    根据《工作方案》,北京要在老旧小区引入物业服务企业,居民同意物业服务标准、收费标准,并签订物业服务协议的,综合整治项目方可实施。此举不仅提升了居民的居住体验,也增加了房屋的社会附加值。我爱我家置业顾问张荣风告诉中国经济导报记者,不少老旧小区改造后,房屋租售成交量均有一定的拉升。她举例说,北京市西城区白云路七号院经过综合整治,小区的几套二手房都在价格上涨后成交。
“根据摸底,2000年底前建成的住宅小区有30亿平方米。”老旧小区综合整治对扩大内需的拉动力正在逐渐显现。但黄艳也表示,由于改造存量大,资金来源是难点,应多渠道筹集改造资金,建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。
    熊柴分析认为,从实践看,居民出资意愿低、企业参与积极性不高,导致老旧小区改造出现了过度依赖财政资金的问题。应按照“谁受益,谁出资”原则,对受益不直接、不明显的改造项目,政府资金应多支持;对受益直接或受益者明确的项目,应向居民筹资;对有运营收益的项目,可探索市场化运作筹资。

【期号:3660】【版面:07】【作者:陈鹰】打印本页
 
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